Baux commerciaux : Les travaux de désamiantage sont à la charge du bailleur

Cour de cassation.

Sauf clause expresse contraire, les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur n’exonèrent pas le bailleur de la prise en charge des travaux désamiantage nécessaires à l’activité stipulée au bail, a jugé jeudi la Cour de cassation.

En l’espèce, une association avait pris à bail commercial un immeuble destiné à usage de crèche et avait préalablement conclu un contrat de promotion immobilière avec la société Solefim pour la conception et la réhabilitation de l’immeuble. Ayant découvert la présence, sur la toiture du bâtiment, de plaques de fibrociment contenant de l’amiante, Solefim a réalisé des travaux de retrait d’amiante non prévus dans son contrat et l’association a assigné la bailleresse en paiement de la somme correspondant au prix des travaux de désamiantage ainsi qu’en réparation du préjudice financier entraîné par le retard de la livraison de l’immeuble.

Pour rejeter ces demandes, les juges du fond avaient retenu qu’en vertu du contrat de promotion immobilière, la société Solefim était tenue à une obligation de résultat qui comprenait celle « d’identifier et de contrôler la conformité de l’immeuble et son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme en vigueur, y compris, par conséquent, celle relatives à la présence de matériaux ou de produits en amiante […] le projet de promotion immobilière de la société Solefim comprenant la description technique et l’offre financière était annexé au bail, de sorte que l’association ne peut, ni se prévaloir de son ignorance quant à la présence de matériaux en amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’avoir dénoncée, ni lui réclamer de répondre de l’obligation d’enlever les matériaux ou de supporter le coût de leur retrait, ni a fortiori, lui demander de l’indemniser des retards dans la livraison de l’immeuble ».

Censure, au visa de l’article 1719 du code civil selon lequel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée […] ;/ 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée […] », par la troisième chambre civile de la Cour de cassationCiv. 3e, 18 janv. 2018, n° 16-26011, association La Nouvelle étoile des enfants de France c/ société du 5 rue Blondel. au motif que « les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire » et, au cas particulier, rien ne permettait au bailleur de s’exonérer de son obligation de délivrance pour l’usage convenu.