Division d'immeuble : Le droit de préemption de la commune jugé inconstitutionnel

Conseil constitutionnel

Le Conseil constitutionnel a déclaré contraires à la Constitution les deux derniers alinéas du paragraphe I de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation permettant à la commune où est sis le bien de préempter à défaut d’exercice de ce droit par le locataire ou l’occupant de bonne foi.

Les dispositions litigieuses prévoient en effet, si le locataire ou l’occupant de bonne foi n’exerce pas son droit de préemption en cas de division d’un immeuble, que le bailleur « communique sans délai au maire de la commune […] le prix et les conditions de la vente de l’ensemble des locaux pour lesquels il n’y a pas eu acceptation [des] offres de vente [par le locataire ou l’occupant de bonne foi]. À défaut, toute vente à un autre acquéreur est réputée nulle./ La commune dispose alors, pour assurer le maintien dans les lieux des locataires, d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour décider d’acquérir le ou les logements au prix déclaré ou proposer de les acquérir à un prix inférieur. À défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. En cas d’acquisition, la commune règle le prix au plus tard six mois après sa décision d’acquérir le bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction ou la date de l’acte ou du jugement d’adjudication. En l’absence de paiement ou, s’il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l’expiration du délai de six mois prévu au présent alinéa, le propriétaire reprend la libre disposition de son bien ».

Il était reproché à ce régime de préemption instauré au profit de la commune, en violation avec le principe d’égalité, d’allonger « excessivement les délais de vente » et qu’il ne serait par ailleurs pas justifié par « un motif d’intérêt général ».

Si en instaurant ce droit de préemption, relève le ConseilCons. constit., 9 janv. 2018, n° 2017-683 QPC, François P., le législateur a sans doute effectivement poursuivi un objectif d'intérêt général, il n'a pas restreint l'usage que la commune est « susceptible de faire du bien ainsi acquis » et il ne lui est imposé « aucune obligation d'y maintenir le locataire ou l'occupant de bonne foi à l'échéance du bail ou à l'expiration du titre d'occupation ».

Si, par ailleurs, l'exercice de ce droit de préemption par la commune, poursuivent les Sages, répond aux mêmes garanties (exercice du droit de préemption dans les 2 mois de la notification de l’offre de vente, inapplicable en cas de vente d’un bâtiment en entier, ni à celle entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ni à celle relative à certains immeubles à destination de logement social), le dernier alinéa du paragraphe I de l'article 10 prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix de vente est fixé par le juge de l'expropriation et que « le propriétaire ne peut reprendre la libre disposition de son bien, en l'absence de paiement, qu'à l'échéance d'un délai de six mois » après la décision de la commune d'acquérir ce bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction de l'expropriation ou la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

Ces dispositions portent, juge le Conseil, une « atteinte disproportionnée au droit de propriété » et sont dès lors déclarés contraires à la Constitution avec effet immédiat.