L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (rédaction loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) fixe en effet le régime juridique du dépôt de garanti prévu par le contrat de location ainsi que les conditions de sa restitution, son septième alinéa prévoit ainsi qu’ « à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ».

Il était soutenu que ces dispositions seraient contraires aux principes de proportionnalité et d'individualisation des peines, dans la mesure où elles sanctionnent « le défaut de restitution dans les délais du dépôt de garantie d'une majoration du montant de ce dernier, automatique et indépendante des sommes effectivement dues » et que cette majoration ne tiendrait pas compte du « préjudice réellement subi par le locataire ».

Le ConseilCons. constit., 22 févr. 2019, n° 2018-766 QPC, Sylviane D. rappelle que selon l'article 8 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, « la loi ne doit établir que des peines strictement et évidemment nécessaires, et nul ne peut être puni qu'en vertu d'une loi établie et promulguée antérieurement au délit, et légalement appliquée » et ces principes s'appliquent « non seulement aux peines prononcées par les juridictions répressives mais aussi à toute sanction ayant le caractère d'une punition ».

L'obligation pour le bailleur, prévue à l'article 22 de la loi de 1989 précitée, de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par ce dernier — réduit à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et déduction faite des sommes restant dues au bailleur ou pouvant lui être réclamées — est sanctionnée, relève le Conseil, par une majoration égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard qui ne peut, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal prévus par l'article 1153 du code civil (rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016).

Pour le Conseil, le législateur a entendu compenser « le préjudice résultant pour le locataire du défaut ou du retard de restitution du dépôt de garantie » et favoriser ainsi « un règlement rapide des nombreux contentieux qui en découlent », ajoutant qu’en prévoyant que cette majoration est égale à une somme forfaitaire correspondant à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, le législateur s'est fondé sur « un élément en lien avec l'ampleur du préjudice », dans la mesure où le montant du loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie, et a pris en compte la durée de ce préjudice.

La majoration contestée qui présente un caractère indemnitaire, souligne le Conseil, ne constitue pas « une sanction ayant le caractère d'une punition » et les griefs tirés de la méconnaissance de l'article 8 de la Déclaration de 1789 sont donc être écartés comme inopérants, tout comme le grief tiré de l'atteinte au droit de propriété.