Loueurs professionnels : L’obligation de s’inscrire au RCS jugée inconstitutionnelle

Conseil constitutionnel

Le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution l’obligation « impossible » pour les personnes physiques de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés en tant que « loueur en meublé professionnel » pour bénéficier de l’exonération de plus-value réalisée lors de la cession du ou des biens

Le paragraphe VII de l'article 151 septies du code général des impôts (rédaction loi n° 2005-1720 du 30 décembre 2005 de finances rectificative pour 2005) dispose en effet que « les dispositions des articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte par des personnes autres que les loueurs professionnels. Les loueurs professionnels s'entendent des personnes inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés qui réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles ou retirent de cette activité au moins 50 % de leur revenu » et dans sa dernière version (rédaction ordonnance n° 2009-112 du 30 janvier 2009 portant diverses mesures relatives à la fiducie), il est prévu que « les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées […]lorsque les trois conditions suivantes sont réunies:/ 1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel […] ».

Il était ainsi soutenu qu'en subordonnant le bénéfice de l'exonération des plus-values de cession prévue par l'article 151 septies du code général des impôts en faveur des loueurs en meublé professionnels à une condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés, le législateur a institué « une formalité impossible à satisfaire par les personnes physiques exerçant cette activité », dès lors qu'elles ne sont pas autorisées à s'inscrire en cette qualité et il en résulterait également une atteinte à la garantie des droits ainsi qu’une méconnaissance des principes d'égalité devant la loi et devant les charges publiques, et une différence de traitement « injustifiée entre les personnes physiques et les personnes morales exerçant l'activité de loueur en meublé à titre professionnel » dans la mesure où seules ces dernières peuvent satisfaire à la condition d'inscription ouvrant droit au bénéfice de l'exonération.

L'article 151 septies du code général des impôts prévoit, relève le ConseilCons. constit., 8 févr. 2018, n° 2017-689 QPC, Gabriel S. une exonération des plus-values de cession en faveur des redevables de l'impôt sur le revenu exerçant une activité de location d'appartements meublés à titre professionnel, sous réserve d’une inscription de l'intéressé au registre du commerce et des sociétés en cette qualité et d’une condition relative aux recettes tirées de l'activité, selon la loi précitée de 2005, ou sous réserve d’une inscription au registre du commerce et des sociétés « en qualité de loueur professionnel » d'un des membres du foyer fiscal et à deux conditions relatives aux recettes tirées de l'activité par ce même foyer, selon l’ordonnance de 2009.

Si le législateur a entendu empêcher que des personnes exerçant l'activité de loueur en meublé à titre seulement occasionnel bénéficient des dispositions critiquées, il n’en demeure pas moins, relèvent les Sages, que l'article L. 123-1 du code de commerce prévoit que seules peuvent être inscrites au registre du commerce et des sociétés les personnes physiques « ayant la qualité de commerçant » et en vertu de l'article L. 121-1 du même code, la qualité de commerçant est conférée à « ceux qui exercent des actes de commerce [...] » alors que l'activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l'article L. 110-1 du même code.

Les mots « inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés » figurant à la seconde phrase du paragraphe VII de l'article 151 septies du code général des impôts (rédaction loi 2005) et le mot « trois » figurant dans la seconde phrase du premier alinéa et le 1° du paragraphe VII de l'article 151 septies du code général des impôts (rédaction ordonnance 2009) sont dès lors déclarés contraires à la Constitution avec effet immédiat, rien ne justifiant, estime le Conseil, de reporter les effets de la déclaration d'inconstitutionnalité.